Вопросы по ипотеки в найм

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя в подавляющем большинстве случаев — банка на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. В итоге арендодатель в лучшем случае вынужден ждать согласия залогодержателя на аренду, а в худшем — включать в договор условия, делающие его неконкурентным. Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь прекращение аренды при обращении взыскания и взыскание в связи с этим убытков арендаторами, а также риск досрочного истребования кредита если такое право предусмотрено кредитным договором или договором ипотеки. И уж в совсем неблагоприятном положении в подобной ситуации находятся залогодатели, для которых основным или вовсе единственным источником погашения кредита являются арендные платежи.

В былые времена, государство давало квартиру тем, кто работал на заводе, трудился во благо, а в наше время она нас имеет. Копить сложно, брать ипотеку возможно, но платить пол жизни и при этом оплачиваешь двойную стоимость квартиры.

Кроме того, при приобретении жилья в новых домах каждый сотрудник Тихвинского вагоностроительного завода имеет возможность воспользоваться финансовыми инструментами государственной поддержки:. Уникальный опыт работы. Востребованные рынком. Высокие производительность труда.

Аренда предмета ипотеки: как получить согласие банка?

Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя в подавляющем большинстве случаев — банка на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. В итоге арендодатель в лучшем случае вынужден ждать согласия залогодержателя на аренду, а в худшем — включать в договор условия, делающие его неконкурентным.

Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь прекращение аренды при обращении взыскания и взыскание в связи с этим убытков арендаторами, а также риск досрочного истребования кредита если такое право предусмотрено кредитным договором или договором ипотеки.

И уж в совсем неблагоприятном положении в подобной ситуации находятся залогодатели, для которых основным или вовсе единственным источником погашения кредита являются арендные платежи. Если банк не даст согласия на аренду, залогодателю нечем будет платить по кредиту, что по сути означает гарантированное досрочное истребование кредита со всеми вытекающими последствиями, вплоть до банкротства должника.

Первая группа — договоры, заключаемые в рамках арендного бизнеса. Эти договоры заключаются с контрагентами, не связанными с арендодателем, на рыночных условиях, и арендодатель сам не заинтересован в сильно заниженной арендной плате или иных обременительных для него условиях.

Платежи по таким договорам составляют значительную часть дохода арендодателя, а иногда и весь его доход. Вторая группа — договоры, заключаемые разово в индивидуальных целях, например для оптимизации управления имуществом группы компаний.

Часто арендаторами по таким договорам являются взаимосвязанные с арендодателем лица, а условия могут быть далеки от рыночных. Так, например, по одному договору арендная плата за туристическую базу составляла руб.

При этом у арендодателя и арендатора по этому договору были одни и те же участники. Эти договоры не являются для арендодателя существенным источником дохода, а иногда и вовсе убыточны.

Важно понимать, к какой из групп относятся договоры, согласие на заключение которых необходимо получить. Залогодатели нередко считают, что цель столь жесткого договорного регулирования — отобрать у них успешный бизнес. На самом деле это далеко не всегда так — оснований для этого у банков может быть несколько.

В первую очередь это опасение возникает, когда залогодатель хочет включить в договор ипотеки право сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок, превышающий срок кредита.

Такое условие по сути означает, что банк вообще не сможет контролировать сдачу имущества в аренду. Также банк может опасаться, что арендаторы не допустят представителей залогодержателя для проведения проверки предмета ипотеки, а это тоже по сути утрата контроля.

Реальное или предполагаемое снижение стоимости имущества в случае сдачи его в аренду на нерыночных условиях. Представим ситуацию, в которой арендодатель перед обращением взыскания на предмет ипотеки собрал арендную плату за несколько лет вперед.

После обращения взыскания новый собственник имущества будет нести расходы по содержанию имущества, не имея возможности получения арендной платы. Он, безусловно, может попытаться взыскать неосновательное обогащение с предыдущего собственника, но тот уже фактически является банкротом, и получить с него какую-либо компенсацию практически нереально.

Понятно, что в таком случае рыночная стоимость арендованной недвижимости сильно снижается. Встречается также аренда имущества взаимосвязанными лицами по цене значительно ниже рыночной, и это тоже влияет на стоимость недвижимости.

Казалось бы, в снижении стоимости не заинтересован в первую очередь залогодатель. Но на самом деле может искусственно создаваться отсутствие на торгах покупателей, не связанных с самим залогодателем, с целью покупки имущества по заниженной цене своими же компаниями и последующего банкротства должника.

Чтобы не допустить обесценивания предмета ипотеки за счет сдачи в аренду компаниям, взаимосвязанным с залогодателем, банки и включают в договор ипотеки условия, ограничивающие возможность сдачи предмета ипотеки в аренду.

Впрочем, иногда банк просто не в состоянии оценить влияние аренды на стоимость имущества — либо нет специалистов, способных определить в виде конкретных сумм влияние условий договора аренды на стоимость имущества, либо получается слишком затратно проводить такую оценку по каждому договору аренды а их может быть и несколько сотен по одному зданию.

Такое опасение возникает при выдаче согласий на реконструкцию, перепланировку и иные действия, которые иногда необходимы для сдачи имущества в аренду. Возникает, если правила страхования предусматривают отказ в выплате в случае сдачи имущества в аренду.

Поэтому до заключения договора ипотеки и договора страхования необходимо проверять, что написано по этому поводу в Правилах страхования. Большинство залогодателей, обращаясь за согласием на аренду, ошибочно делают упор на юридическом, а не экономическом обосновании позиции.

Аргументация нередко сводится к тому, что закон устанавливает возможность сдавать имущество в аренду на срок не свыше срока кредита, на что залогодержатель возражает, что та же норма позволяет в договоре предусмотреть иное и что давать согласие он вовсе не обязан.

На этом аргументы сторон иссякают, и переговоры заканчиваются безрезультатно для залогодателя. Во-первых, залогодателю стоит показать залогодержателю, какие убытки он несет при невозможности сдать имущество в аренду или при необходимости сдавать на условиях банка.

Чем больше банк заинтересован в данном клиенте, тем весомее для него данный аргумент. Можно также попытаться убедить банк, что арендная плата является единственным источником погашения кредита и отказ в выдаче согласия на сдачу заложенного имущества в аренду влечет не только убытки для клиента, но и негативные последствия для самого банка — выход кредита на просрочку с соответствующим увеличением резервов и ухудшением показателей.

В таком случае банк ставится перед выбором: либо вообще отказываться от кредитования арендного бизнеса, либо вырабатывать взаимоприемлемые условия сдачи имущества в аренду. Если имущество сдается в аренду взаимосвязанному лицу, необходимо разъяснить залогодержателю цель такой сдачи именно на планируемых условиях.

Во-вторых, залогодателю необходимо самому понимать, на каких условиях имущество будет сдаваться в аренду, и идти за согласием на четких и понятных условиях о сроке аренды, минимальной ставке арендной платы, целях, под которые имущество передается в аренду, и иметь обоснования рыночности этих условий.

В-третьих, необходимо обосновать, что для банка аренда не несет никаких рисков, а возможно, наоборот, повышает рыночную стоимость имущества. Самое надежное — отчет оценщика, но затраты на него могут быть излишне велики, если речь идет о небольших площадях и сравнительно небольшом доходе от аренды.

Тогда придется доказывать отсутствие рисков для банка самостоятельно — снова через обоснование рыночности условий аренды. Еще на стадии заключения кредитного договора и договора ипотеки необходимо предложить внести в договор ипотеки условия, позволяющие сдавать имущество в аренду на рыночных условиях без согласия залогодержателя.

Условия, предлагаемые залогодателем, должны учитывать интересы залогодержателя и быть сформулированы максимально четко. Могут пройти, например, такие условия:. В любом случае следует свои предложения направлять письменно — это будет необходимо хотя бы на случай последующей защиты своих интересов.

Если в договор все же включен запрет на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя и банк не высказался однозначно, что соглашаться на аренду он не будет либо будет только на крайне жестких условиях, а залогодатель не поставлен в ситуацию, когда из-за позиции банка он теряет часть дохода или вовсе стоит на грани банкротства, необходимо решать вопрос путем ведения переговоров.

Разница с предыдущим этапом состоит только в оформлении достигнутых договоренностей: если до заключения договора проще всего включить их в договор, то после заключения договора необходимо будет либо заключить допсоглашение к договору, либо составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие на сдачу в аренду.

Если проблему не удалось уладить без конфликта, надо понимать, что у залогодержателя нет обязанности выдавать согласие, и понудить его к этому в судебном порядке будет практически невозможно. Между тем есть способы защиты интересов залогодателя, которые можно использовать в крайних случаях, когда нет других способов избежать потерь для бизнеса.

Необходимо отметить, что судебной практики по таким спорам крайне мало. В соответствии с п. Это означает, что при согласовании условий договора ипотеки, в том числе касающихся условий сдачи имущества в аренду, залогодатель может потребовать эти условия изменить.

Практики по этому вопросу пока нет — основные споры по условиям договора с банком касаются разного рода комиссий. И все же можно предположить, что в предмет доказывания по таким спорам будут входить:.

Тут пригодятся письменные предложения по изменению условий договора, направленные банку перед его заключением;. Представляется, что наибольшие шансы на успех имеет изменение условий договора ипотеки, навязывающих условия договора аренды, — порядок изменения арендной платы, расторжения договора и пр.

Но и их обременительность надо доказывать — сравнением с иными предложениями на рынке, отчетом оценщика, в котором анализируется влияние данных условий на размер арендной платы и вообще возможность сдачи в аренду на таких условиях, и пр.

Несколько хуже может обстоять дело с запретом на сдачу в аренду без согласия залогодержателя — это достаточно распространенное в деловом обороте условие, да и сама обязанность каждый раз получать согласие еще не означает, что согласие не будет дано;.

Вероятнее всего, необходимо будет доказывать еще и тот факт, что принятие условий в редакции залогодателя не нарушит интересов залогодержателя — не приведет к снижению стоимости имущества или его ликвидности.

Этот же способ защиты может использоваться и при изменении условий согласия на сдачу имущества в аренду. Надо понимать, что убытки можно взыскать именно за ненадлежащее ведение переговоров, а не за сам отказ в выдаче согласия. В рассматриваемой ситуации о недобросовестном ведении переговоров можно говорить только в двух случаях.

Первый — если залогодержатель начал переговоры по выдаче согласия запросил условия, на которых планируется сдавать имущество в аренду, проекты договоров аренды и прочую информацию , а потом внезапно прервал эти переговоры, не выдав ни согласия, ни отказа.

Второй случай — если залогодержатель, своим поведением показывая, что намерен выдать согласие, выдал немотивированный отказ. В любом из этих случаев можно взыскать только расходы, понесенные в связи с ведением переговоров.

Взыскание упущенной выгоды в данном случае представляется крайне маловероятным: залогодержатель не обязан давать согласие, он мог сразу же ответить отказом, и ни о какой прибыли речи бы не шло.

Сразу отметим, что успешных случаев понуждения к выдаче согласия в судебной практике нет — только отказы, но и тех немного. Да и оснований для такого понуждения, по сути, нет: выдача согласия — право, а не обязанность залогодержателя.

Представляется, что понуждение к выдаче согласия возможно только в одном случае: если доказано, что отказ в выдаче согласия является злоупотреблением правом и направлен исключительно на причинение вреда залогодателю.

Причем ни законодательство, ни судебная практика не презюмируют, что отказ в выдаче согласия — это злоупотребление правом. Это, как и нацеленность отказа исключительно на причинение вреда залогодателю, должен доказывать сам залогодатель.

Так, в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от Бремя доказывания обстоятельств злоупотребления лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во зло другому лицу. При этом суд указал, что оспариваемые действия банка отказ в выдаче согласия на долгосрочную аренду не противоречат действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами договора ипотеки.

Обстоятельств того, что банком предполагаемым причинителем вреда использовано право злонамеренно, с целью нанести вред залогодателю, суд не установил. Представляется, что говорить о наличии злоупотребления правом с целью причинения вреда третьему лицу можно, если доказано одновременное наличие двух обстоятельств.

Во-первых, это отсутствие нарушенных интересов залогодержателя. Для этого при помощи отчета независимого оценщика придется доказывать, что передача имущества в аренду на запрашиваемых залогодателем условиях не влечет ни снижения рыночной стоимости предмета ипотеки, ни снижения его ликвидности.

Во-вторых, это утрата источника погашения кредита в случае отказа в выдаче согласия на аренду имущества, то есть доказывание того факта, что арендные платежи являются единственным источником погашения кредита.

Можно привести и еще один аргумент. Залогодержатель, конечно, не контролирует должника и не может быть привлечен к субсидиарной ответственности, однако здесь можно провести некую аналогию. Закон считает противоправными действия или бездействие, следствием которых становится банкротство должника.

Кроме того, залогодержатель, хотя и не является лицом, контролирующим должника, отчасти контролирует его имущество и его сделки — в той мере, в которой залогодатель обязан испрашивать согласие на аренду имущества.

А это значит, что если действия или бездействие залогодержателя приводят к банкротству должника при отсутствии нарушенных интересов самого залогодержателя , можно говорить о противоправности такого поведения. Конечно, не факт, что суды воспримут такую позицию.

Многое будет зависеть от того, не будут ли суды расширенно толковать нормы ГК РФ в части оспаривания сделок: если сторона подписала договор и потом исполняла его, она не имеет права его оспаривать.

Вполне вероятно, что тот же подход будет применяться не только к оспариванию сделок, но и к исполнению договоров вообще предпринимательских в особенности. Однако это покажет только практика. Данный способ защиты интересов залогодателя нельзя рекомендовать, поскольку он заранее обречен на провал, однако стоит его рассмотреть.

В практике есть примеры, когда залогодатель пытается обойти требование о получении согласия банка на заключение договора аренды заложенного имущества, заключив с арендатором предварительный договор аренды. Затем арендатор подает в суд иск к залогодателю о понуждении к заключению основного договора.

Однако суды в удовлетворении таких исков отказывают. Так, в постановлении от Первое — это обычно устанавливаемое кредитным договором и договором ипотеки право на досрочное истребование кредита при нарушении любых обязательств, в том числе по сдаче имущества в аренду без согласия залогодержателя.

Тут защита не должна быть слишком сложной — необходимо доказать лишь отсутствие нарушенных интересов залогодержателя.

Договор найма квартиры ипотека

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке , обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения. После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

Кто-то попадал на аферистов, кому-то доставались квартиры с неприятными сюрпризами. Бывают случаи, когда даже риелторы начинают мошенничать и пытаются нажиться на клиенте. Как искать жилье и каким образом можно обезопасить себя от квартирных мошенников. Этот рынок находится под воздействием ряда факторов, поэтому цены могут колебаться как в одну, так и в другую сторону. Дешевле всего арендовать квартиру в Донецкой и Луганской областях, где съемное жилье обойдется около 1 тыс.

Аренда предмета ипотеки: как получить согласие банка?

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению. Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных кредитных средств, но с обременением под залог приобретаемой недвижимости , широко используется среди населения. Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи. При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности. При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем заемщиком и залогодержателем банком п.

Наём жилого помещения

В году получал квартиру по месту службы в г. Теперь мне от-казывают в получении жилья по избранному месту жительства в г. Санкт-Петербург, так как я не могу представить справку о сдаче той квартиры в Воронеже, потому что после развода в году оставил её бывшей жене и детям. Как теперь мне реализовать своё право на жильё? В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Определении Верховного суда Российской Федерации от 24 июня г. В случае если военнослужащий распорядился полученным ранее от Минобороны России по установленным нормам жилым помещением и не может его сдать в установленном порядке, то он не имеет права требовать повторного предоставления жилого помещения по договору социального найма в порядке, определенном ст.

Новые впечатления без границ с программами защиты путешествующих. Для жизни Ипотека.

Александр Лебедев, руководитель Воронежского филиала ФГКУ "Росвоенипотека", о вопросах, связанных с правовым статусом жилого помещения, приобретенного по программе "Военная ипотека", а также о дополнительных гарантиях, предоставляемых накопительно-ипотечной системой ее участникам. От военнослужащего требуется только одно — выполнять свой воинский долг и возложенные на него должностные обязанности. Единственное, на что стоит обратить внимание военнослужащему: раз в год он должен продлевать страховку на приобретенную квартиру, поскольку в соответствии с действующим законодательством требование имущественного страхования является обязательным условием ипотечного кредитования.

Ипотека или всё-таки аренда? Что выгоднее в новых экономических условиях

Арендовать квартиру или оформить ипотеку? Можно ли погашать ипотеку за счёт аренды квартиры? Стоит ли платить комиссию за снижение ипотечной ставки и как избежать психологических проблем из-за ипотеки? Собрали ответы на эти и другие вопросы про ипотеку. Ипотека чаще всего оказывается выгоднее. Чтобы убедиться в этом, независимый финансовый советник Екатерина Голубева предлагает провести такие расчёты:. Полный ответ на вопрос. Принимая решение, в любом случае важно учитывать срок инвестиций, подчёркивает он. Во многом о готовности к ипотеке свидетельствует наличие подушки безопасности — в размере суммы, необходимой, чтобы жить и платить по кредиту в течение 3 — 6 месяцев.

Вопросы по ипотеки в найм. Активные темы Темы без ответов. Вы должны войти или зарегистрироваться для размещения новых записей. Заработать деньги с помощью яиц. Бк зенит сайт закрыт. Заработки на файлообменниках.

В этом случае самый простой способ получить ипотеку будет таким: в банк предоставляется копия трудового договора и справка о заработной плате по форме банка. Как взять ипотеку: инструкция для новичков. Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько? Человек не работает вообще, либо нет возможности предоставить трудовой договор.

По российским законам военнослужащие имеют право не только на социальное и материальное обеспечение и повышенную пенсию, но и получение жилья от государства — бесплатно или на льготных условиях. В этой статье мы подробно расскажем, как военнослужащему улучшить жилищные условия. Из этой инструкции вы узнаете:. К военнослужащим относятся граждане, которые проходят военную службу по контракту в Вооруженных Силах Российской Федерации. Нормы предоставления жилья военнослужащим регулирует Федеральный закон от Согласно ему государство гарантирует, что оно либо предоставит военным жилье, либо выделит денежные средства на его приобретение.

Кто имеет право на первоочередное получение жилья? Может ли государство оказать содействие в ускорении предоставления жилья? Куда следует обращаться с просьбой о выделении средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома? Каков порядок переселения в климатически благоприятные регионы России? Куда следует обращаться с просьбой о выделении земельного участка под строительство жилого дома? Кто имеет право на внеочередное получение муниципального жилищного фонда по договорам социального найма?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ипотека в Чехии. Вопросы специалисту.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 14
  1. Изольда

    Типа допизделись: Не нравиться ЦАРЬ! значит кожу сдеру со скилета! Просто произвол чинит и хоть КОЛ на голове чиши-ему все пох.ю:)))

  2. Ратмир

    Доверенность права собственности не даёт и отменяется в одностороннем порядке

  3. Кларисса

    Сделайте видео по поводу травли человека на работе.как ему быть если из за трпвли человек не может устроиться работать?и он знает кто это делает

  4. ewromi

    Здравствуйте! Я понимаю, что тут сейчас многие будут в комментариях пытаться как-то получить бесплатную консультацию по их проблемам. Но вот вам тема для видео, которая возможно даст много просмотров и поможет многим людям Как заставить ЖКХ делать то, что они должны и не делать, что не должны? . Заранее благодарю.

  5. Аркадий

    Теще и тестю на пенсии зарубили субсидии на год из за продажи старого жигуля. Государство считает теперь что они сказочно богаты. . Даже пенсионеров щимят! Ну и как их называть, это правительство? Слов нет!

  6. Селиван

    Отдельное спасибо за юмор!))))Иногда его не хватает.

  7. Поликсена

    При вручении банку напрямую исполнительного листа, банк сам регулирует очередность выплат согласно ст.111 ФЗ?

  8. Софон

    Как определить, опасна ли конкретная порода собаки или нет ? Где написано про это ?

  9. Аникей

    Смотрела на многих сайтах, но боюсь подделки. Слышала , что в российских наших больницах лечат этими лекарствами 100 илечение. Назначили Совосбувир и Даклатасвир моя знакомая вылечилаь (ей занесли эту заразу при операции на щитовидную железу). Она покупала через врача, который сам же дает номер телефона Но через сайт получается в 2 раза дешевле.

  10. kuidroprefra

    Спасибо за обзор как разтолковали, мужской половой орган вообще в этом законе рассматривается как предмет. Сразу видно закон был написан женщинами

  11. tersterpau

    Да конечно интересно!

  12. Сильва

    Однозначно данный чел наводит тень на плетень.У нас страна беззакония и рыпаться бесполезно. К примеру, если на вас подали в суд в частном порядке, могут доказательства предоставлять уже на суде. Но при этом судья тут же возбуждает против вас уголовное дело, ограничивая вас в правах и вы пока не докажете, что вы не виновны, не имеете права подать встречный иск.При этом меняя число могут судить вас 365 раз за один год и так далене, вылезти ноль шансов, потому, что против вас работает уже вся система.А судья никогда вас не оправдает, она будет отпускать вас за недостаточностью докав.Всегда может оказаться свидетель всё видел, рядом стоял, а , что случилось? Всё зависит от желания судьи. Весело, но если вы скажем одну ночь переночевали вне дома, вас уже могут штрафануть за проживание без регистрации. Опять желание ментов и судьи.Даздравствует российский суд самый гуманный суд в митре. А иначе бы все сидели.

  13. Казимира

    Допустим ситуация: владелец старого авто продает/сдает авто и покупает/доплачивает новое, будут ли вводить им для этого льготы?

  14. Куприян

    Этой соске не в полиции, а на 100-метровке стоять и обслуживать дальнобойщиков!

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных